Trong khi 2 dòng vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu đổ “nhỏ giọt” vào bất động sản, thì FDI vẫn tiếp tục là điểm sáng khi vừa thu về gần 2,14 tỷ USD. Làn sóng đầu tư cùng với việc lấp đầy khoảng trống về pháp lý, nguồn cung, và quá trình tái cấu trúc được kỳ vọng sẽ hồi sinh thị trường.
Bất động sản hút 2,1 tỷ USD vốn FDI trong 10 tháng.
Vốn ngoại “rót” 2,14 tỷ USD trong 10 tháng
Số liệu mới nhất từ Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) rót vào ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng cao với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 2,14 tỷ USD, chiếm hơn 8,3% tổng vốn đầu tư đăng ký. Như vậy, kể từ tháng 7 đến nay, ngành bất động sản đã liên tiếp giữ ngôi vị á quân. Bên cạnh các nhà đầu tư truyền thống từ khu vực Đông Bắc Á, Singapore, Hàn Quốc, British, Nhật Bản gần đây, Việt Nam đang đón dòng vốn đầu tư mới từ khu vực Tây Âu, Bắc Mỹ…
Theo báo cáo của Savills Việt Nam công bố vào tháng 9, thị trường bất động sản công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và Tp.HCM đang tích cực được lấp đầy. Theo số liệu thống kê, Việt Nam hiện có khoảng 291 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động và 91 KCN đang được quy hoạch. Điều này cho thấy mức độ phát triển đang diễn ra ở cả vùng trọng điểm kinh tế phía Nam và phía Bắc.
Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, nguồn cung đất công nghiệp đã có sự “chuyển mình” đáng kể. Nếu như trong năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích thì đến nay Hải Phòng đã vươn lên vị trí thứ nhất, nhờ Dự án Deep C Hải Phòng III mới ra mắt. Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, gần gấp đôi Hải Phòng đang đứng ở vị trí thứ hai. Khi nguồn cung tại Hà Nội không còn, các nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang những tỉnh lân cận như Hưng Yên và Hải Dương.
Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2023 đang dần thu hẹp khoảng cách so với cùng kỳ. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7000 ha và đã được lấp đầy gần hết. Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh và thành phố còn lại như Tp.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đều khan hiếm nguồn cung. Về dự án nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, Bình Dương đang dẫn đầu về tổng diện tích với giá cho thuê xấp xỉ một nửa so với các dự án tại Tp.HCM.
Tại báo cáo vừa công bố, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) đã đưa ra nhận định, bất động sản công nghiệp đang hồi sinh cùng làn sóng đầu tư. VARs cũng cho rằng, cuộc chiến giữa Nga và Ukraine khiến nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng; chuỗi sản xuất đứt gãy, chi phí và thời gian vận tải tăng cao… Qua đó, thúc đẩy nhu cầu cao về kho bãi và nhà xưởng ngay tại các thị trường tiêu thụ. Các yếu tố cộng hưởng đang giúp Việt Nam trở thành một trong những điểm đến mới của các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia.
Bên cạnh đó, Việt Nam tích cực tham gia các hiệp định thương mại tự do, điển hình là hiệp định EVFTA, nên thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư từ châu Âu. Một yếu tố khác đang góp phần tạo môi trường đầu tư an toàn đến từ sự ghìm cương của tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.
Đánh giá về động thái này, theo các chuyên gia, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, cho rằng, lượng FDI vào bất động sản trong 10 tháng vừa qua đã là con số lớn vì thực chất thị trường bất động sản của chúng ta chưa hồi phục được như kỳ vọng. Điều đó cho thấy, Chính phủ, và các bộ, ngành đã có sự quan tâm đặc biệt với hàng loạt chỉ đạo, giải pháp tháo gỡ khó khăn.
“Một khi thị trường bất động sản phục hồi thì không chỉ nhà đầu tư trong nước mà cả những nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ chú ý tới bất động sản, từ đó, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản sẽ tăng lên”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Nghiên cứu của Phòng Nghiên cứu Thị trường, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng dự báo, FDI bất động sản sẽ tăng trưởng tích cực trong giai đoạn 2023 – 2030 nhờ đà phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của ngành bất động sản; xu thế dịch chuyển dòng vốn FDI từ Trung Quốc, xu thế đô thị hóa và sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại.
Tăng hấp dẫn để đón “sóng” đầu tư.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, bên cạnh những thuận lợi từ hạ tầng đồng thì Việt Nam hiện đang còn một số vướng mắc cơ bản cản trở việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nói chung và vào thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Cụ thể là những bất cập của quy định pháp luật và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Hiến kế để hút vốn ngoại, LS.TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO cho rằng, cần cải cách mạnh mẽ, tạo ra một “sân chơi” rộng mở, bình đẳng cho “người chơi” là các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
“Tới đây, Việt Nam cần sửa đổi quy định pháp luật về sở hữu bất động sản của người nước ngoài, cụ thể là xây dựng chính sách ngôi nhà thứ hai, cấp visa định cư có thời hạn cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam, quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài.
Cùng với đó, sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài theo hướng ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Quy định về thế chấp bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản cũng cần được rà soát và hoàn thiện”, LS.TS. Đoàn Văn Bình nhận định.
Đồng thời chỉ rõ, hiện nay, các thủ tục hành chính nhìn chung còn phức tạp, chồng chéo. Theo thống kê các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 72 nghị định, 119 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn.
“Tùy từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm 25 bước chính, trong đó có nhiều bước nhỏ với 38-159 con dấu và thời gian hoàn tất thủ tục khoảng 1 – 1,5 năm. Thực tế thời gian làm thủ tục mất từ 2 – 5 năm hoặc lâu hơn. Đây thực sự là sự lãng phí lớn về thời gian, công sức và dễ dàng làm nản lòng các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, cải cách hành chính cần được coi là giải pháp trọng tâm nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế”, TS. Đoàn Văn Bình cho hay và gợi ý cần xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung để quản lý và hỗ trợ thông tin cho các nhà đầu tư…
Đưa ra giải pháp dài hạn, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, điều quan trọng nhất là tái cấu trúc thị trường bất động sản, phải đưa mặt bằng giá bất động sản về mức phù hợp với thị trường. Đặc biệt, cần thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
