Sáng 28/9, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, VIRES và Reatimes tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất: Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư.
|
Qua trao đổi cho thấy, chúng ta còn đang đối diện với nhiều khó khăn, thách thức, nhưng chúng ta đã nhận diện được khó khăn đó là gì và thời điểm khó khăn nhất đã vượt qua. Với tinh thần như vậy, phần lớn chuyên gia đều dự báo, năm 2024 có thể phục hồi. Tuy nhiên, khi đã nói đến dự báo thì phải nói đến xác suất và điều kiện. Điều kiện ở đây là sự quyết liệt của Chính phủ trong việc điều hành chính sách, trong việc hoàn thiện pháp lý và đặc biệt là thực thi chính sách. Cùng với đó là thị trường cần tái cấu trúc, niềm tin dần dần sẽ quay trở lại. Sau cùng, tôi muốn nhấn mạnh, trong tất cả các kênh đầu tư, bất động sản vẫn là kênh chúng ta nên quan tâm. Một lần nữa, cảm ơn các diễn giả và các anh, chị có mặt tại đây.
|
|
Từ quý III/2023 đến hai quý đầu của năm 2024 sẽ thấy nhiều hơn các điểm sáng tích cực. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực nhất. Về khả năng phục hồi, thì phải nói rõ phục hồi ở mức nào và so với thời điểm nào. Chứ chúng ta không thể nói chung chung đã phục hồi, đang phục hồi.
Từ quý 2 – quý 3/2024, thị trường bất động sản sẽ chính thức bước vào chu kỳ phục hồi, các dự án được triển khai mạnh mẽ hơn, tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường. Trong đó, mảng nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp vẫn chiếm ưu thế. Với nhà ở thương mại, 47% các dự án đã triển khai vẫn đang gặp phải vướng mắc liên quan đến pháp lý. Trong đó, vướng mắc về việc dự án phải có đất ở để được chấp thuận chủ đầu tư là vướng mắc lớn nhất. Với các dự án nhà ở thương mại mới thì hy vọng việc hoàn thiện luật tới đây sẽ giúp các dự án dễ dàng hơn trong việc phát triển. |
|
Nói về thị trường bất động sản, chúng ta không thể nói chung chung. Việc nhận định thị trường bất động sản phải theo từng phân khúc, bởi mỗi phân khúc sẽ có những chuyển biến khác nhau. Dự báo vẫn chỉ là dự báo. Có vai trò rất lớn đối với nền kinh tế nên bất cứ khó khăn nào của thị trường bất động sản đều ảnh hưởng đến nền kinh tế. Vì vậy, dự báo thị trường bất động sản phải đi vào dự báo từng phân khúc.
Ngoài ra, việc dự báo thị trường bất động sản trong tương lai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố đầu tiên là nền kinh tế thế giới. Thứ hai là diễn biến kinh tế vĩ mô trong nước. Kỳ vọng của nhà điều hành bao giờ cũng là nhanh chóng hồi phục nhưng để kỳ vọng thành hiện thực thì phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành của Nhà nước như thế nào. Trong đó, có thể khắc phục được hai khó khăn lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn hay không là yếu tố quan trọng. Với quan điểm cá nhân, tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi vào cuối quý IV/2023. Những khó khăn không thể xử lý ngày một ngày hai nên phải đến quý IV năm sau mới phục hồi rõ nét. |
|
Tôi xin bổ sung 3 nội dung sau: Thứ nhất, hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức vì thách thức lớn nhất thì thị trường bất động sản đã vượt qua rồi. Thứ hai, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.
Thứ ba, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn. Vì vậy, tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý. Ngoài ra, tôi rất mong muốn Chính phủ phát triển quỹ phát triển nhà ở xã hội bởi đây là chính sách kinh tế nhân văn, vừa giúp phát triển kinh tế thị trường, vừa đem đến tác động lớn với an sinh xã hội. |
|
Chúng ta đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Và cơ hội lớn nhất là chúng ta đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với đó, mối quan hệ Việt – Mỹ đã được nâng cấp.
Nhận định thời điểm nào hồi phục thì phải dựa trên các cơ sở là Chính phủ điều hành như thế nào, nguồn tiền được khơi thông ra sao và chúng ta mong muốn như thế nào? |
Hiện nay, chúng ta không thể khó khăn hơn được nữa mà chỉ tốt lên thôi, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đến bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua.|
Tôi thấy thị trường bất động sản đang có 2 vấn đề mà hiện nay chúng ta phải tập trung xử lý. Thứ nhất là đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà sao dân thiếu nhà ở, cứ liên tục trầm lắng? Nên tôi đồng ý với quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ, vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý. Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đó. Vấn đề là cần nhìn lại chính chúng ta, chứ cũng chẳng do ai khác. Thứ hai, tôi đồng ý với ý kiến của Thủ tướng rằng khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên đối với vấn đề này, nói thực hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được. Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Đây là “tử huyệt” của thị trường, mà tôi cho rằng nên tập trung vào tháo gỡ phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.
Thứ ba là vấn đề tài chính, tôi đồng ý là chúng ta phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Cùng với đó, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm. Cuối cùng kinh nghiệm của tôi, việc thành lập quỹ tại Việt Nam nói chung là thất bại, hoạt động vô cùng yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng. Về dự báo, tôi xin đưa ra ví dụ là gần đây nhất có doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất trên thị trường, một đợt phát hành 10.000 tỷ, đợt 2 phát hành 2.000 tỷ, tuy nhiên chỉ bán được 800 tỷ cho thấy niềm tin thị trường khá thấp. Tôi hy vọng đợt phát hành sắp tới bán được thêm thì quý III năm 2024 mới có dấu hiệu phục hồi nhưng cũng phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ. |
|
Để “giải cứu” thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản. Theo tôi, thứ nhất, quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam luôn quy định chi tiết, theo tôi, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết. Điều chúng ta cần là quy định bản chất. Cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.
Còn thực tế, cơ hội phát triển bất động sản còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước. Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp. Điều thứ hai tôi muốn nói là các số liệu chúng ta đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư chứ chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch. Về thời điểm phục hồi thị trường bất động sản, tôi không dám trả lời vì nó phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Còn nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu? Tôi cho rằng không được lâu dài. Và nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó. |
|
Có mấy từ khoá được truyền thông, doanh nghiệp, nhà đầu tư nói nhiều về thị trường bất động sản hiện nay là thiếu nguồn cung, giảm cầu, thiếu sự quan tâm của chính quyền điạ phương, thiếu vốn. Điều này cũng chứng tỏ, sức khoẻ của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rất suy yếu: từ quy mô, số lượng, nhận sự và cả tiềm lực tài chính. Theo khảo sát của chúng tôi, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết quý III năm nay nếu chúng ta không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách. Tuy nhiên, nhận định về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản, tại thời điểm này, tôi cho rằng, thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn. Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, quý I nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý II đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Sang đến quý III, trong hai tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán. Nếu quý I/2023 chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì quý III do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch tăng và nguồn hàng tăng hơn.
Với đà như vậy, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, tất nhiên chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đưa ra đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên. Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch còn ít do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh. Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả. Tuy nhiên, thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách. Trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng, giải quyết vướng mắc, thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa vào thị trường, từ đó tăng nguồn cung. Nguồn cung dồi dào sẽ tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường. Chúng tôi dự đoán quý IV năm 2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý III năm nay đã có nhiều tín hiệu mừng, tất nhiên so với thời điểm 2018 – 2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong thời điểm khó khăn này, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, có nhiều tín hiệu đáng mừng để tạo động lực cho quý IV/2023 và quý I năm 2024, chúng tôi hy vọng có nhiều khởi sắc khi các chính sách tháo gỡ khó khăn có tác động tốt với thị trường. TS. Võ Trí Thành: Cảm ơn anh Đính. TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra nhận định lạc quan hơn, dự báo thời điểm phục hồi sẽ sớm hơn so với PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh. Tuy nhiên, anh Đính và anh Thịnh đều có quan điểm là cần điều kiện là có sự tham gia quyết liệt của hệ thống chính trị để chính sách được đi vào thực tế. |
|
Trước hết trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản có một số động lực để phục hồi như sau: Thứ nhất là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban ngành, đã chỉ đạo sâu xát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn… Thứ hai là thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng…, các chủ đầu tư đang cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.
Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất. Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai, vì thế tôi cho rằng cơ hội để phục hồi rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn. Chúng tôi kiến nghị Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó của địa phương và phối hợp sát sao với bộ ban ngành giải quyết. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký và khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường. |
|
TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh điều phối Tọa đàm.
TS. Võ Trí Thành: Tôi xin nêu 3 câu hỏi chung cho tất cả các vị chuyên gia tại đây, như sau: Câu hỏi thứ nhất: Trong ba báo cáo tại sự kiện hôm nay đều nhận định, cơ hội từ nay đến 2024 rất nhiều nhưng thách thức cũng rất lớn. Vậy cơ hội nhiều hơn hay thách thức nhiều hơn? Câu hỏi thứ hai: Điểm rơi phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản sẽ là thời điểm nào? Và lý giải rõ nét như thế nào, ở điểm nào? Câu hỏi thứ ba: Các chuyên gia đưa ra lời khuyên gì cho chủ đầu tư, nhà đầu tư và có kiến nghị gì đối với Chính phủ?
|
| Dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp thực hiện. Trong đó, Báo cáo Tổng quan do đội ngũ chuyên gia cấp cao của VIRES trực tiếp thực hiện, thông qua phương pháp phân tích số liệu, dữ liệu chuyên sâu, khảo sát, điều tra xã hội học và một số phương pháp chuyên ngành khác.
Báo cáo đã chỉ rõ hiện trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, với hàng loạt khó khăn, và thách thức chưa từng có. Trong bối cảnh khó khăn ấy, vẫn có những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường và có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. Báo cáo cũng đưa ra dự báo về thời điểm phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ. Đội ngũ chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, pháp lý, quy hoạch… đã có những bài viết đánh giá thực trạng thị trường, phân tích động lực và dự báo thời điểm phục hồi cũng như đưa ra một số kiến nghị, tư vấn về câu chuyện đầu tư bất động sản trong thời gian tới. Kết cấu nội dung báo cáo gồm 4 phần: – PHẦN 1: BÁO CÁO TỔNG QUAN – PHẦN 2: GÓC NHÌN CHUYÊN GIA – PHẦN 3: ĐỒNG HÀNH CÙNG DOANH NGHIỆP – PHẦN 4: DANH MỤC DỰ ÁN XÚC TIẾN ĐẦU TƯ
1. Thực trạng và dự báo kinh tế vĩ mô 2023 – 2025, những tác động và hàm ý đối với thị trường bất động sản Việt Nam Báo cáo nghiên cứu: Thị trường Bất động sản Việt Nam – Hành trình vượt bão và động lực phục hồi đã nêu rõ các diễn biến của tình hình kinh tế thế giới, quan hệ quốc tế và phân tích tác động đến thị trường bất động sản trong nước. Kinh tế trong nước gặp nhiều thuận lợi như kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định, các động lực tăng trưởng có nhiều chuyển biến theo chiều sâu. Các cân đối vĩ mô lớn có sự cải thiện, môi trường đầu tư, kinh doanh từng bước được cải thiện, sự nổi lên của tầng lớp trung lưu ở Việt Nam. Bên cạnh đó, cũng không tránh khỏi những khó khăn: Những điểm nghẽn của nền kinh tế vẫn chưa được giải quyết triệt để; thách thức từ việc thực thi các FTAs; xu thế phát triển công nghệ và mô hình kinh doanh mới có thể đem lại cả lợi ích; vấn đề già hóa dân số, sự nổi lên của tầng lớp trung lưu và sự phát triển của khoa học – công nghệ. Trong bối cảnh đó, theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia cố vấn, GDP Việt Nam giai đoạn 2021 – 2025 dự báo ở mức trung bình 6,2 – 6,8%/năm và giai đoạn 2026 – 2030 được dự báo có thể đạt được mức tăng trưởng kinh tế cao hơn (khoảng 7%) nếu Việt Nam chuyển đổi số tốt, cơ cấu lại nền kinh tế và chuyển đổi mô hình tăng trưởng đạt kết quả tốt hơn. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản thời gian qua đã đóng góp vai trò quan trọng cho sự ổn định và phát triển của thị trường. Trong đó có 6 nguồn vốn chính gồm: – Nguồn vốn tín dụng là nguồn vốn có quy mô lớn nhất và luôn giữ vai trò chủ đạo trên thị trường; – Nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản bao gồm vốn từ thị trường chứng khoán; – Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây nhưng không chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường; – Nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; – Nguồn vốn từ các quỹ đầu tư; – Nguồn vốn ngân sách. Dự báo giai đoạn 2021 – 2030, các nguồn vốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng và phát triển ổn định, thậm chí còn mạnh mẽ hơn nhờ sự phát triển của thị trường tài chính và chứng khoán trong thời gian tới.
2. Nhận diện các cơ hội và kênh đầu tư giai đoạn 2023 – 2025 Những tháng còn lại của năm 2023 và năm 2024 sẽ là giai đoạn nhiều thách thức, song cũng có không ít các cơ hội. Việc đầu tư vào lĩnh vực nào sẽ phụ thuộc chủ yếu vào tình hình tài chính, kiến thức, kinh nghiệm và khẩu vị rủi ro của từng cá nhân; sẽ không có một công thức chung nhất cho toàn bộ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc một trong những kênh đầu tư chính như sau: Gửi tiết kiệm tại các ngân hàng; đầu tư vàng; đầu tư trái phiếu; đầu tư cổ phiếu và đầu tư bất động sản. 3. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Đánh giá thực trạng thị trường và tình hình doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022 – 2023, chúng tôi nhận thấy: Sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung; Sụt giảm nguồn cầu, suy giảm niềm tin của nhà đầu tư; Sụt giảm lượng giao dịch; Số lượng các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản giảm mạnh; Tính lan tỏa và sự ảnh hưởng đến các ngành, nghề liên quan đến thị trường bất động sản.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trên thang điểm 10, mức độ tác động và ảnh hưởng của bất động sản đến các doanh nghiệp ngành vật liệu xây dựng trong 1 năm qua như sau: Ngành xi măng ở mức 6 – 7 điểm; còn ngành gốm sứ xây dựng, kính xây dựng ở mức 8 – 9 điểm, bởi nó hoàn toàn phụ thuộc vào bất động sản. Báo cáo cũng đã nhận diện những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là: Sự suy giảm tổng cầu và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư; Các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để gây ảnh hưởng đến nguồn cung – đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay; Trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; Tại nhiều địa phương còn tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu, đề xuất xử lý công việc trong một bộ phận cán bộ, công chức, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án. 4. Động lực, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam và một số khuyến nghị đầu tư trong bối cảnh mới Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2023-2030 sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Bên cạnh những cơ hội, thuận lợi, thị trường bất động sản đang và sẽ tiếp tục phải đối diện với một số thách thức như những bất cập trong cơ chế chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính, áp lực lạm phát, tăng lãi suất, khó khăn về nguồn vốn, công tác quy hoạch chậm,.. hệ quả là tình trạng sụt giảm thanh khoản, chênh lệch cung cầu, giá nhà đất leo thang, ảnh hưởng đến khả năng phát triển bền vững, lành mạnh trong dài hạn.
Khuyến nghị đầu tư: Trong quá trình thực hiện Báo cáo, chúng tôi đã có những nghiên cứu chuyên sâu về thực trạng và phân tích về khả năng tăng trưởng của các phân khúc trên thị trường như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản KCN và bất động bán lẻ, văn phòng. Trong đó, theo đánh giá của nhóm nghiên cứu, triển vọng của phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là rất khả quan, do 2 lý do chính sau đây: Thứ nhất, nhu cầu của người dân rất lớn nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm. Thứ hai, định hướng đa dạng hóa các phân khúc trên thị trường BĐS, trong đó chú trọng đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Trong thời gian tới, Chính phủ cần triển khai nhiều giải pháp quyết liệt, đồng bộ để thu hút vốn đầu tư vào phân khúc này (thuế, lãi suất, cơ chế huy động vốn, chính sách ưu đãi…); cũng như có những chính sách hỗ trợ, giúp người dân dễ dàng tiếp cận phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hơn nữa. Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã tiến hành khảo sát (cập nhật tháng 9/2023) từ 500 nhà đầu tư lớn đến từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới như Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ, Hiệp hội Bất động sản Hàn Quốc, Hiệp hội Bất động sản Singapore,… Kết quả thu về khẳng định tâm lý tích cực và nhu cầu đầu tư rất cao vào thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn thị trường tồn tại nhiều cơ hội song hành cùng thách thức như hiện nay, các nhà đầu tư khi tham gia đầu tư bất động sản cần chú trọng tìm hiểu cách thức nhận diện phân khúc đầu tư tiềm năng, đồng thời cần tìm hiểu sâu về thông tin và năng lực của chủ đầu tư các dự án, Những dự án có vị trí tốt, đảm bảo hạ tầng xã hội và tiện ích cho những nhu cầu cơ bản và sáng tạo luôn có thanh khoản tốt. Dự án cũng cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết, và nhà đầu tư cũng cần xem kỹ Hợp đồng mua bán khi giao dịch bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư cũng nên tham khảo quan điểm của các chuyên gia, đơn vị tư vấn tài chính uy tín trước khi đưa ra quyết định. Và quan trọng hơn cả là cần lựa chọn thời điểm đầu tư thích hợp để không bỏ lỡ cơ hội mới nhưng cũng không bị chìm vào trong điểm trầm lắng của thị trường. 5. Một số kiến nghị, đề xuất phục hồi nhanh và phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam Phần cuối cùng của báo cáo, Nhóm nghiên cứu đã đề xuất một số kiến nghị, đề xuất phục hồi nhanh và phát triển bền vững thị trường Bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn 2023 – 2030, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và đang trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ “đi ngang” và có xu hướng nhích dần lên (dù nhích rất chậm) sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý 2/2024. LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group trình bày Tham luận chuyên đề
Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phát biểu tại Diễn đàn
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia trình bày tham luận tổng quan
TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc và đề dẫn
Các khách mời tham dự chương trình
Thị trường bất động sản đã trải qua hơn 1 năm chìm trong khủng hoảng và đối mặt với những thách thức chưa từng có. Những doanh nghiệp bất động sản đang trụ vững trên thị trường đã có hành trình “tái cấu trúc” mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. Đến thời điểm tháng 9/2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Các doanh nghiệp đã nhận thức được rằng, khi và chỉ khi phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường thì mới có thể thanh khoản và duy trì được nguồn sống. Cùng với những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp, sự đồng hành của Chính phủ và các bộ, ngành trong thời gian qua là bệ đỡ quan trọng nhất trong hành trình tìm lại đà tăng trưởng, cởi bỏ tâm lý e ngại và phục hồi niềm tin của thị trường. Trong vòng nửa năm qua, đã có nhiều Hội nghị quy mô được Chính phủ tổ chức và ban hành Nghị quyết riêng với thông điệp chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, bền vững. Qua khảo sát thị trường và nghiên cứu sơ bộ của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, từ đầu quý 2/2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, dự báo quy mô và tốc độ tăng trưởng sẽ vượt xa những giai đoạn trước. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều khó khăn, tổng cầu suy giảm; các chính sách thường có độ trễ nhất định, cần thời gian và rất nhiều nỗ lực trong quá trình thực thi mới có thể thẩm thấu, việc dự báo chính xác, toàn diện về khả năng và thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, đánh giá xu hướng phát triển hiện nay và đưa ra tư vấn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư là đặc biệt quan trọng và cần thiết để tạo ra cuộc tái cấu trúc đồng bộ, góp phần đưa thị trường bất động sản quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng và phát triển vững chắc. Doanh nghiệp, nhà đầu tư cần làm gì từ nay đến thời điểm phục hồi, đặc biệt là nắm bắt cơ hội (thời điểm, thị trường khu vực, phân khúc và phương thức) đầu tư thông minh sau thời điểm phục hồi để bứt tốc nhanh nhất? Đó là câu hỏi lớn cần có lời giải sớm nhất để cung cấp những góc nhìn khách quan, toàn diện nhất cho các chủ thể chuẩn bị bước vào một chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Trên cơ sở đó, đồng thời để tạo sự hứng khởi cho thị trường bất động sản Việt Nam, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất, chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”; công bố báo cáo nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam – Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi. Diễn đàn bao gồm: Phiên tham luận nhà quản lý cấp cao; Tham luận tổng quan về cơ sở phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam từ quý 2/2024 và khuyến nghị đầu tư; Góc nhìn nhà đầu tư quốc tế về cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế để phát triển thị trường một cách lành mạnh, bền vững; Phiên đối thoại Doanh nghiệp – Chuyên gia với chủ đề Hành trình “vượt bão” và nỗ lực tái cấu trúc, phục hồi tăng trưởng của thị trường bất động sản; Tọa đàm: Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam. Thời gian: 08h00-12h00, ngày 28/9/2023. Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Đại lộ Thăng Long, phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội. |
