Theo các chuyên gia cho rằng, có hai vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, vấn đề mấu chốt thứ nhất là phải tăng tổng cầu cho thị trường, vấn đề mấu chốt thứ hai theo ông Châu là tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, trước hết là tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở.
Doanh nghiệp thiếu vốn, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động
Theo Báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng đã nhận định thị trường bất động sản trầm lắng, khó khăn dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng.
Theo đó, doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động. Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023 đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.
Thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng trong tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.
Thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn.
Trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 06 tháng cuối 2022 và hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 06 tháng cuối 2022; số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,59% so với 06 tháng cuối 2022 và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022.
Với phân khúc bất động sản phục vụ lưu trú có 56 dự án với 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, giảm 55,6% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý 4/2022.
Về số lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 06 tháng cuối năm 2022.
Cũng theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng cuối năm 2023 tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên đến khoảng 158.500 tỷ đồng, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản đến hạn với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%.
Tại TP. HCM, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng trưởng âm 15,58% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với qúy 1/2023 tăng trưởng âm đến 16,2%) và chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022. Về doanh thu kinh doanh bất động sản giảm 8,3% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với 4 tháng đầu năm giảm 14,6%, 5 tháng đầu năm giảm 11,5% so với cùng kỳ).
Kết quả này đã cho thấy thị trường bất động sản tuy vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã có dấu hiệu hồi phục, giảm đà rơi. Kéo theo ngành xây dựng cũng có dấu hiệu dần hồi phục như qúy 1/2023 tăng trưởng âm 19,8%, 6 tháng đầu năm 2023 mức độ tăng trưởng âm giảm còn 8,45%.
Cùng với đó, trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ có 689 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm 52,6% với vốn đăng ký đạt 26.750 tỷ đồng, giảm 63,5% so với cùng kỳ năm trước. Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào lĩnh vực bất động sản có 03 dự án được cấp phép mới với vốn đăng ký 5,8 triệu USD, 04 lượt dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản 6 tháng là 131 triệu USD.
So với quý 1/2023 chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn), quý 2/2023 đã thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng và sẵn sàng rót vốn vào thị trường bất động sản.
Những nút thắt cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay
Đánh giá về khả năng phục hồi của thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), thời gian phục hồi của chu kỳ bất động sản lần này có thể sẽ được rút ngắn hơn so với những năm trước. Giai đoạn 1997 – 2003, phải mất đến 5 năm thị trường mới hồi phục, giai đoạn tiếp theo cũng phải mất 3 – 4 năm (tức là năm 2013) thị trường mới quay trở lại. Hy vọng với các chính sách hỗ trợ như hiện nay, đến giữa năm 2024 thị trường có thể phục hồi được.
Theo Phó Chủ tịch VNREA, ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Lần này cũng giống như giai đoạn trước, thị trường bất động sản đi xuống khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt. Do đó, có thể thấy thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng.
Tuy nhiên, quan sát trong thời gian vừa qua có thể thấy, rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ hai nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.
“Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là liên quan đến các luật đang sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Ở các nước khác, họ ít chịu tác động bởi chu kỳ nóng lạnh của bất động sản bởi nguồn vốn cho thị trường rất dồi dào, lãi suất thấp hơn và thời gian vay vốn dài hơn,…
Chúng tôi cũng thấy rằng đợt này chúng ta chưa có định hướng mạnh mẽ trong việc giải quyết nguồn vốn cho thị trường. Nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà nhấn mạnh.
Nhận định về những nút thắt cần tháo gỡ của thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề mấu chốt thứ nhất là phải tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.
Bởi trong tình thế thị trường vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay đã dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là “chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm 1,32% trong 5 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước (tăng 15%) đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường, mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.
“Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay thì giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất. Đây là một quyết sách rất quan trọng của Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ khi giao nhiệm vụ cho NHNN thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả,…”, ông Châu cho hay.
Cũng theo vị này, rất mừng là mới đây, NHNN đã giao thêm hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống từ mức 11% đã giao từ quý I lên khoảng 14%. Với 3% hạn mức giao thêm thì các tổ chức tín dụng có thêm khoảng 358.000 tỷ đồng, nâng tổng nguồn cung tín dụng lên đến khoảng 1,1 triệu tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế trong các tháng cuối năm.
Đồng thời, NHNN cũng đang nỗ lực triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng có tác động tích cực đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và người mua nhà tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Vấn đề mấu chốt thứ hai theo ông Châu là tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, trước hết là tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở đi đôi với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
Thời gian vừa qua, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương đã tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, trước hết là Quốc hội đang tập trung thực hiện Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 và đặc biệt là nỗ lực của Chính phủ thể hiện rất rõ nét qua việc ban hành đến 44 Nghị định chỉ trong 6 tháng đầu năm 2023.
Trong đó, ấn tượng nhất là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/03/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng thi hành một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/09/2022 vừa ban hành trước đó 5 tháng.
Bên cạnh đó, các Tổ công tác của Chính phủ, của Thủ tướng Chính phủ và các địa phương đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị trong cả nước, sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong thời gian tới.
